Hak Guna Bangunan: Pengertian – Cara Memperoleh dan Contoh Kasusnya

Tanah merupakan sesuatu yang sangat penting sehingga harus dapat dimanfaatkan dengan semaksimal mungkin. Sengketa terkait kepemilikan tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan masyarakat.

Bagaimana tidak, laju pertumbuhan penduduk yang terus meningkat tidak sebanding dengan lahan yang bersifat tetap.

Di satu sisi, lahan juga sebaiknya digunakan sesuai dengan peruntukannya. Oleh sebab itulah mengapa suatu aturan tentang penggunaan lahan agar menghindari penyalahgunaan suatu lahan.

Pengertian Hak Guna Bangunan

Berdasarkan pasal 35 Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun Tahun 1960 disebutkan bahwa:

“Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”

Pembatasan dari Hak Guna Bangunan ini adalah mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Penjelasan pada pasal-pasal dalam Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun Tahun 1960 bahwa Hak Guna Bangunan diberikan dengan waktu 30 tahun dengan perpanjangan waktu 20 tahun.

Pada pasal 25 ayat 2 PP 40 disebutkan bahwa kepada pemegang Hak Guna Bangunan dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan setelah berakhir perpanjangan haknya dengan syarat ;

• Tanahnya masih dipergunakan dengan baik
• Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh si pemegang hak
• Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 19
• Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan

Sesuai dengan pasal 36 Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun Tahun 1960 diatur bahwa yang mempunyai Hak Guna Bangunan adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Dasar Hukum Hak Guna Bangunan

Adapun yang menjadi dasar hukum Hak Guna Bangunan adalah sebagai berikut:

• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Negara Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun 2013
• Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010
• Keputusan Menteri Negara Agraria Nomor 21 Tahun 1994

Cara Memperoleh Hak Guna Bangunan

Berikut ini adalah tahapan memperoleh Hak Guna Bangunan

• Mengajukan permohonan tertulis kepada masing-masing pejabat sesuai kewenangannya
• Setelah berkas pemohon diterima, Kepala Kantor BPN akan memeriksa kelengkapan data
• Kepala kantor BPN akan mencatat pada formulir isian atas permohonan
• Kepala kantor BPN akan memberitahukan tanda terima berkas permohonan sesuai dengan kewenangannya memberitahukan kepada pemohon untuk membayar biaya menyelesaikan permohonan tersebut
• Kepala BPN akan memeriksa kelayakan data yuridis dan data fisik permohonan tentang dapat atau tidaknya dikabulkan atau diproses lebih lanjut
• Dalam hal tanah belum ada surat ukurnya, maka Kepala BPN akan memerintahkan Kepala Seksi Pengukuran untuk mempersiapkan surat ukur
• Kepala BPN akan memerintahkan ;
  • Kepala Seksi Hak Atas Tanah untuk memeriksa terkait tanah yang terdaftar, peningkatan atau perpanjangan atau pembaharuan
  • Tim Penelitian Tanah untuk memeriksa permohonan hak tanah yang belum terdaftar dan dituangkan dalam berita acara
  • Panitia Pemeriksa Tanah Ajudikasi untuk memeriksa selain ketentuan 1 dan 2
• Penetapan pemberian hak dikeluarkan secara kolektif dalam waktu paling lama 14 hari sejak diterimanya usul pemberian hak tersebut dari Panitia Ajudikasi

Setelah tahap diatas selesai, maka dilanjutkan tahap berikut ini ;

• Setelah si pemohon menerima Kutipan Surat Keputusan Pemberian Hak Guna Bangunan, maka pemohon diwajibkan memenuhi kewajiban berupa uang pemasukan kepada negara
• Selanjutnya berdasarkan alat bukti, maka HGB yang bersangkutan dibukukan dalam buku tanah
• Penandatangan buku tanah yang dilakukan Kepala BPN
• Untuk memenuhi syarat untuk diberikan tanda bukti haknya maka diterbitkanlah sertifikat
• Selanjutnya sertifikat diserahkan kepada pemegang hak atau kuasanya

Hapusnya Hak Guna Bangunan

Berdasarkan pasal 40 Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun Tahun 1960 disebutkan bahwa Hak Guna Bangunan dapat hapus karena ;

• Jangka waktunya telah berakhir
• Dihentikan sebelum waktunya berakhir
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
• Dicabut untuk kepentingan umum
• Diterlantarkan
• Tanahnya musnah
• Ketentuan dalam pasal 36 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun Tahun 1960

Contoh Kasus Hak Guna Bangunan

PT. X merupakan perusahaan bidang property. Pada tahun 2000, perusahaan X membeli sebuah lahan di daerah Sumedang dengan sertifikat Hak Guna Bangunan.

Karena kurangnya modal untuk membangun perumahan serta untuk menghindari dianggap tanah tersebut diterlantarkan oleh pemerintah setempat maka perusahaan tersebut menyewakan lahan kosong tersebut kepada masyarakat setempat untuk dikerjakan menjadi lahan pertanian.

Hal ini tentu saja sangat menguntungkan kedua belah pihak. Perusahaan X dapat menambah modal untuk pengembangan perumahan sedangkan masyarakat dapat meningkatkan taraf perekonomian mereka.

Dari kasus diatas, dapat disimpulkan bahwa hal diatas termasuk dalam penyalahgunaan hak guna bangunan yang harusnya untuk bangunan bukan untuk lahan pertanian (pasal 35 UUPA).

Hal ini bisa saja diakibatkan oleh kurangnya pengawasan dari pemerintah setempat.  

Dengan terindifikasikannya lahan tersebut sebagai tanah terlantar, maka perusahaan tersebut dikenakan sanksi secara bertahap. Untuk tahap pertama, perusahaan akan diberikan peringatan tertulis.

Jika perusahaan tidak melaksanakan kewajibannya maka akan diberikan surat peringatan pertama begitu seterusnya sampai peringatan terakhir jika perusahaan tetap tidak mengindahkan peringatan tersebut.

Namun, ketika peringatan masih saja diabaikan, maka pengembang tersebut akan dicabut hak atas tanahnya dan dikembalikan kepada Negara.